Tilboð í endurfjármögnun

Tilboð í endurfjármögnun

Ástæða þess að hér eur settir niður línur á blað er að undirritaður ásamt öðrum starfsmönnum á Búnaðarsambandi Suðurlands hafa  undanfarnar vikur verið að  fara yfir tilboð frá bönkunum í heildarfjármögnun á búunum. Hefur þetta verið allnokkur vinna og sem betur fer hafa bændur leitað til BSSL með aðstoð og yfirlestur. Nú er hér ekki verið að segja að bændur séu ekki fullfærir að fara yfir þessi tilboð sjálfir en það er ýmislegt í þessum tilboðum sem er í “smáa letrinu” og kannski “gleymist” að segja frá öðru sem skiptir líka máli. Ég ætla hér að fjalla sérstaklega um tilboðin sem slík og innihald  þeirra. 

Íbúðarhúsalán
Í flestum þessum tilboðum er nýtt hámarksveðrými íbúðarhúss á staðnum og val er um tímalengd  5 til 40 ár, misjafnt eftir bönkum. Að uppfylltum ákveðnum kröfum eru vextir á nýjum íbúðarlánum 4,35 % og 4,6% hjá íbúðalánasjóði, hjá Landsbanka eru þeir 4,45% SPRON 4,35% Íslandsbanka 4,35  og Kb banka 4,15%.
Uppgreiðsla er heimil hvenær sem er á lánstímanum en það kostar 2% að fá að leggja inn á lánið.  Sem sagt það kostar 400 þúsund að leggja ákveðna upphæð inn á 20 milljón króna lán !
Með þessu er bankinn búinn að binda viðskiptamanninn nokkuð vel við bankann. Þó er uppgreiðsla eða innágreiðsla heimil án þóknunar við enduskoðun vaxta á 5 ára fresti ef fólk velur lán með breytilegum vöxtum sem er afar lítið um. Flestir velja fasta vexti út lánstímann og eru með því búnir að fyrirgera því að greiða inn á lánið kostnaðalaust. Vextir á þessum lánum koma ekki til endurskoðunar og er uppgreiðsla því ekki heimil án þóknunar.

Þetta er rétt að athuga vel áður en tekið er lán til 40 ára.
Einnig má ekki gleyma því að ýmis skilyrði eru fyrir þessari lánveitingu og eru þau misjöfn eftir bönkum og þar má helst nefna launareikning, lífeyrissparnað,  ýmisskonar klúbbaðild, greiðslukort, launavernd og svo má lengi telja.
Af  þessu má sjá að viðskiptamaður er orðinn nokkuð bundinn við bankann vegna þess að ef hann segir upp þessum skilyrðum hækka vextir lánsins.
Þessi lán eru flest jafngreiðslulán og eins og allir þekkja lækkar höfuðstóll þeirra lána ekkert fyrstu árin þar af leiðir er ekkert veðrými fyrir frekari lántökum í þessum flokki í bráð (nema verðgildi hússins hækki).  Þannig að í sumum tilvikum er búið að veðsetja húsið til næstu 40 ára til að greiða upp vélakaup og aðrar rekstrarskuldir.

Að gefnu tilefni er rétt að taka það fram að íbúðalán sem tekið er með veði í íbúðarhúsi og notað til að greiða upp rekstrarskuldir er flokkað sem rekstrarlán og hægt að gjaldfæra vexti af því í rekstrarreikningi. En ef hluti af þessu láni var notaður til að endurfjármagna eldra lán sem hvíldi á íbúðarhúsinu má ekki gjaldfæra  vaxtagjöld af þeirri upphæð. En væntanlega á bóndi rétt á vaxtabótum af upphæðinni séu aðstæður hans þannig.

Framkvæmdalán
Þá er komið að  frekari lántökum.  Þurfi rekstraraðili meira en hægt er að veðsetja á íbúðarhúsið er jörð og húsakostur veðsett og vaxtakjör eru þar frá 4,6 %. Í þessum tilvikum er það bankinn sem verðmetur jörð og húsakost og ákveður veðsetningarhlutfall.  Heimilt er að greiða upp eða inn á lán á lánstímanum án uppgreiðslugjalds.  Þegar hér er komið sögu er ekki sama hvort rekstraraðili er með íbúðarlán eða ekki, því íbúðalán taka fyrsta veðrétt og því verða frekari lántökur á öðrum veðrétti. Bankinn tekur tekur mið af því þegar boðin verða vaxtakjör. Hér ber að huga að því hvort lánið ber fasta eða breytilega vexti.


Vaxtalækkun eða lækkun afborgunarhluta
Það hefur mikið verið í umræðunni hugtakið “lækkun á afborgun á mánuði” og það er eins og það sé aðalmálið, sem er í rauninni ekki !  Í flest öllum tilvikum sem ég hef skoðað er lækkun vaxtagreiðslu á ársgrundvelli aðeins brot af lækkun á afborgunarhlutanum sjálfum. Það segir sig sjálft að lánapakki sem hefur meðallengd 10-15 ár er lengdur upp í 25-40 ár hefur umtalsverða lækkun á afborgun í för með sér. Í ýktustu dæmunum hef ég séð lánstímann  þrefaldaðan en raunvaxtasparnaður var ekki svo mikill, en þetta hafði mikil áhrif á heildargreiðslubyrði.
Þegar endurfjármagnað er til langs tíma verður heildarvaxtakostnaður meiri en á lánum með skemmri endurgreiðslutíma.

Bundinn við bankann
Að lokum er rétt að geta þess að eftir að hafa endurfjármagnað sig hjá viðskiptabanka versnar öll samningsstaða rekstraraðila. Hann er bundinn ýmsum skilyrðum vegna íbúðalánsins og kannski kostar það eitthvað. Bankinn er kominn með fyrsta, annan og þriðja veðrétt og jafnvel meira. Eignin er verðminni í sölu fyrir þann aðila sem ekki er í viðskiptum hjá sama banka og á veðin. Einnig eru vextir á skammtímafjármögnun svo sem yfirdrætti orðin stærð sem erfitt er að prútta um vegna þess að viðskiptamaður er bundinn við bankann í formi veða, vaxtakjara, og klúbbaðilda. Og ekki verður hægara hjá viðskiptamanni að fara í næsta banka til að fá yfirdrátt því bankinn mun væntanlega ekki bjóða nein súperkjör þar sem hvorki velta né útlán eru hjá bankanum.

Af þessu má sjá að það er að mörgu að hyggja og margt er í smáa letrinu og öðru er kannski ekki sagt frá eða ekki er spurt um.

Fjármálaþjónusta Búnaðarsambands Suðurlands er að aðstoða bændur og aðra rekstraraðila við yfirlestur og ákvarðanatöku vegna tilboða í endurfjármögnun og eru þeir hvattir til að hafa samband ef spurningar vakna.

Valdimar Bjarnason